新兵联手保险分食赎楼蛋糕 担保公司江湖地位不保
来源: 发布时间:2016-10-10 15:55:31

目前,有机构正联合保险公司,深度介入一条原来由担保公司把持的二手房赎楼交易链条。

据悉,深圳一家名为“大道金服”的住房金融服务公司,将与太平洋(4.960,0.04,0.81%)产险以及一家股份行总行签约,后两者将成为其主营业务房屋产权交易保险产品的合作方。

若签约落定,这款名为“交易保”的赎楼产品所承载的产权交易保险按揭贷款模式,将囊括6家银行与3家保险公司。

尽管该产品被称为“国内首创的房屋产权交易保险产品”,但事实上,“交易保”的核心交易逻辑与此前市场上通行的“担保公司出具担保合同,银行见合同受托支付”并无实质性不同——只是将承担阶段性担保责任的主体,由担保公司替换为保险公司;银行的职责并未改变,以前是见担保合同放款(或腾出额度),现在是见保函放款。

一位资深股份行零售条线客户经理对记者称,“这根本是在抢担保公司的生意,我要是不动产(深圳市不动产融资担保股份有限公司)、中兰德(深圳市中兰德融资担保集团有限公司),我肯定是不欢迎的。但对于银行来说,做的事情都一样。我个人觉得这款产品确实不错。”

也就是说,“交易保”沿袭了旧有的二手房赎楼逻辑,但威胁了担保公司的地位。担保公司的二手房赎楼业务主要有两种形式:一是现金赎楼,一是额度赎楼。

现金赎楼很好理解,即二手房的买方直接委托担保公司,担保公司出自有资金进行垫款,买方在合同约定的时间内还清款项给担保公司。换句话说,选择现金赎楼方式,担保公司要真金白银拿出钱来帮买方垫付,所以担保公司收取的服务费较高。此外,这其中的交易节点较多:比如卖方此前在银行的贷款要提前结清;某些银行规定要提前一个月申请;或者还要对卖方提前还款进行罚息之类,这些都可能拖慢整个二手房的交易时间,并增加交易主体成本。

额度赎楼是指银行先要对某些担保公司(通常是声誉好的大型担保公司)做一个准入,一旦被视为合作担保公司后,银行就会批复给担保公司一定的赎楼担保额度,专门给担保公司进行该项业务。值得注意的是,这个额度不是发生额,而是余额,随着买方的还款,担保公司的额度是可以循环使用的。当有买方享用额度赎楼服务的时候,担保公司会出具一份担保合同,银行见此合同就会在担保公司已有的额度里,扣掉相应一部分。这就是此前市面上俗称的“一笔款赎楼”模式。

简单来说,现金赎楼的资金来自担保公司,额度赎楼的资金还是来自于银行。现在“大道金服”推出的“交易保”,是把额度赎楼模式里面的担保公司,替换成保险公司;银行仍旧是受托支付,见到保函就通过借款人账户,把款项划到一个由放款行和承保公司共同监管的账户上。而第三方大道金服收取的费用由两部分组成:赎楼咨询服务费和保费分成。目前“交易保”的盈利规模尚不能确定,但可以肯定的是,这样模式的产品,一定是随着客群的增大,与保险公司的议价能力才会随之提高。

大道金服反复强调的是“重构‘赎楼-解押-过户-新按揭的抵押-银行放款-交割’的二手房按揭交易链条”, 但与其说重构,不如说是在市场上已经成熟的交易套路里,把一个主体替换成一个更具有信用约束的主体。事实上,大道金服的产品和担保公司的赎楼贷大框架是差不多的。银行提前放款的时候一般要分两笔划出,第一笔只划卖方银行贷款余额加利息的那一部分,等过户和抵押手续完成以后,尾款才会划给卖方。

这或许并不是重构,而是使交易更加安全。当然老牌的担保公司本身其实是很有信誉的,只是不得不承认,引入保险公司确实在心理上给人感觉更为安全。总之,担保公司来做也好,大道金服来做也好,这类二手房赎楼产品达到的效果,就是让买方提前收楼,把过户、抵押等手续后置,缩短交易流程。

不过,有银行资深个贷经理指出,引入保险模式存在三个问题:一是险种要报备;第二银行要提前给保险公司核准额度(和担保公司的担保额度是一个道理);三是因为二手房交易是深圳楼市的主要交易品种,但全国其他城市可能不存在这方面的问题,涉及二手房业务模式的变化分行一般要事先经过总行同意才能开展。大道金服的“重构”之路,还需协调多方利益。

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